Gio. Gen 28th, 2021

Ritardi nelle opere di urbanizzazione primaria, che fare? – Ho acquistato un immobile dal costruttore da quasi tre anni. In atto è riportata la previsione della concessione edilizia a che l’impresa realizzi opere di urbanizzazione primaria come strade, aree verdi, parcheggi e illuminazione. In realtà solo la mia villa è ultimata e vivo da tre anni in mezzo al nulla, cosa posso fare? 

La situazione è anomala e non è ammissibile che una famiglia viva in una situazione abitativa priva delle primarie opere atte a collocare l’immobile in un contesto urbano vivibile. Ai sensi dell’art. 12, d. P. R. 6 giugno 2001 n. 380, il permesso di costruire è sempre subordinato all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del Comune dell’attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all’impegno dell’impresa costruttrice di procedere all’attuazione delle stesse contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento oggetto del permesso. In ognuno dei casi le opere devono realizzarsi, dal Comune o impresa costruttrice che sia, nei tre anni dalla concessione del titolo edilizio. L’esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione da parte del concessionario, al quale vengono in tal modo scomputati, in tutto o in parte, degli oneri da pagare, è una scelta discrezionale della PA, che, in tali casi, conserva la facoltà di procedere alla verifica della conformità delle opere di urbanizzazione realizzate, posto è l’ente locale istituzionalmente tenuto ad eseguire siffatte opere, permanendo detto onere anche in ipotesi di inadempimento del privato che ne ha assunto l’impegno. Ciò premesso è vero che il costruttore è inadempiente, ma il Comune deve intervenire in sostituzione di questo per garantire le opere primarie (anche perché ha abbuonato soldi pubblici per l’esecuzione diretta non avvenuta).

 • Il Comune ha dunque l’obbligo di verificare l’esistenza, ovvero di garantire la realizzazione, nel triennio dal rilascio del permesso di costruire, delle opere d’urbanizzazione primaria, rivolto ad assicurare comunque, anche nei casi di assenza o di carenza di pianificazione urbanistica, che si realizzi un sistema infrastrutturale adeguato ad un ordinato e razionale vivere civile
• il rilascio della licenza edilizia, o della concessione edilizia, o del permesso di costruire deve ritenersi impossibile nelle zone non servite da opere di urbanizzazione primaria, salvo il caso in cui il privato richiedente non si assuma l’obbligo di realizzarle direttamente. L’esistenza di tali opere sarebbe dunque funzionale a sopperire a bisogni che per gli standards della vita moderna sono da considerarsi primari e irrinunciabili.
• Legittimamente un comune può e deve rifiutare il rilascio del certificato di agibilità, totale o parziale, quando risultino mancanti le opere di urbanizzazione primaria che un privato si sia assunto l’obbligo di realizzare direttamente a scomputo del contributo previsto dalla legge: l’agibilità può pertanto essere rilasciata, in tali casi, solo dopo che le opere di urbanizzazione primaria siano realizzate, direttamente dal privato o a cura della amministrazione previo pagamento del relativo contributo.
• E’ legittima la realizzazione in via diretta da parte di un Comune delle opere di urbanizzazione previste in una convenzione di lottizzazione, in sostituzione del soggetto inadempiente obbligato per convenzione, posto che istituzionalmente l’ente locale è tenuto ad eseguire siffatte opere, permanendo detto onere anche in ipotesi  di specie.

Il consiglio è quindi quello di inviare, meglio se a mezzo di legale, un esposto all’amministrazione e una diffida ad adempiere all’impresa. Nelle occasioni in cui ho avuto modo di occuparmi di situazioni simili l’intervento stragiudiziale si è rivelato perlopiù risolutivo (vista l’evidenza dell’inadempimento) Ovviamente, in mancanza di risultati concreti per venire a capo della situazione sarà necessario avviare un’azione legale davanti al Tar.

Avv. Andrea Fucci

By Avv. Andrea Fucci

Nato a Carmagnola (TO) il 08/01/1973, Avvocato Civilista iscritto presso l’Ordine di Pinerolo (TO); AREE TEMATICHE DI COMPETENZA: commercio elettronico, condominio, contratti in genere,diritti del consumatore, diritti reali, diritto agrario, diritto amministrativo, diritto commerciale, diritto del lavoro, diritto della proprietà immobiliare, diritto di famiglia, fallimento, infortunistica stradale, locazione/sfratti, marchi/brevetti, successioni ereditarie; Fondatore e responsabile del sito www.lexconsulenza.it; dr.fucci@gmail.com ;

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