Gio. Gen 28th, 2021

Gentili Avvocati, abito in un condominio che è composto da due fabbricati distinti uniti tra loro da terrazzi esterni contigui. Tutti e due gli edifici sono rivestiti quasi integralmente una copertura in plastica e, solo in parte, da piastrelle in pietra in corrispondenza dei muri su cui affacciano le terrazze. L’anno scorso abbiamo avuto due problemi, inizialmente sono implosi alcuni mattoni, sotto il rivestimento plastico esterno di un muro laterale non portante e non prospiciente la piazza e facente parte del primo edificio. L’opera di ripristino ha comportato la costruzione di un ponteggio, la rottura del rivestimento, la sistemazione dei mattoni del muro e il ripristino del rivestimento. In un secondo tempo, in corrispondenza di tre terrazzi, si sono distaccate un grosso numero di piastrelle del rivestimento in pietra, è stato dunque necessario ripristinare le piastrelle staccate e rotte con esemplari identici, previa predisposizione del muro. In assemblea si discute animatamente sulla divisione delle spese per i due sinistri in capo a tutti i condomini indistintamente ed in base ai millesimi ovvero in capo ai condomini rispettivamente abitanti nei singoli fabbricati colpiti dai suddetti eventi. 1123cc

Nel silenzio del regolamento condominiale occorre procedere all’interpretazione delle fattispecie sottoposte ad esame sulla scorta della dottrina e della giurisprudenza affermatasi in materia.
Dalla descrizione fornita in quesito risulta evidente una prima circostanza, le opere di ripristino/riparazione hanno avuto entrambe ad oggetto una parte strutturale della facciata ovvero della sua copertura estetica. Alla predetta premessa si giunge considerando quale attendibile definizione giuridica di facciata «l’involucro esterno e visibile dell’edificio, costituito dai muri perimetrali” (Tamborrino). In questa direzione interpretativa la facciata di un edificio, concettualmente, non può essere confusa con il muro maestro in senso stretto. Quest’ultimo, infatti, ha una funzione portante dell’edificio, mentre la facciata è la sua superficie esterna (SFORZA). Dunque trattando di superficie esterna e di muri perimetrali si è più volte stabilito, in giurisprudenza, la presunzione di comunione dei medesimi: “I muri perimetrali dell’edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all’art. 1117 cod. Civ. in quanto determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano fa sagoma architettonica dell’edificio stesso. Pertanto, nell’ambito dei muri comuni dell’edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell’ immobile.” (Cass. 4978/2007. In senso sostanzialmente conforme cfr.: Cass. 7 marzo 1992 n. 2773; Cass. 11 giugno 1986 n. 3867, Cass. 1978 n. 839). I muri perimetrali di un edificio, dunque, sono da considerarsi comuni ai proprietari delle varie porzioni dell’edificio, anche per le parti che si trovano in corrispondenza delle porzioni di proprietà esclusiva. (Trib L’aquila sent. 360/2011).
Quanto poi al caso più precisamente in esame, dove vi sono ben due corpi di fabbrica, tra loro uniti a costituire un unica sagoma architettonica, s’è chiarito in giurisprudenza che “i muri perimetrali degli edifici in cemento armato (pannelli di rivestimento o di riempimento) delimitanti un edificio in condominio rispetto ad altro edificio condominiale costruito in aderenza, appartengono a tutti i comproprietari del suolo, in quanto costruiti su suolo comune, e pertanto, costituendo un elemento strutturale dell’immobile di cui beneficiano tutti i condomini” (cfr. Cass. 23453/2004; 2773/1992) .
Quanto al criterio per la ripartizione delle spese per la conservazione (anche solo della copertura estetica), ovvero ristrutturazione dei muri perimetrali, maestri per portanza o perché facenti parti la linea architettonica del condominio, si dovrebbe seguire il criterio posto dall’art. 1123 codice civile, comma 1, ed in tal senso gli oneri andrebbero posti a carico di tutti i condomini, essendo destinati a sorreggere e preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua, piovana o sotterranea – oltre che a conferire una identità estetico-architettonica – i muri perimetrali non rientrano fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 codice civile commi 2-3) (cfr. Cass., 11435/1993). Ne consegue che tutti i condomini, indipendentemente dall’edificio in cui risiedono, sarebbero tenuti a contribuire alle spese per la conservazione del muro e della facciata, in ragione delle rispettive quote di millesimi.
Ciò premesso è ora possibile valutare la soluzione, quella verosimilmente più corretta sulla base degli assunti di cui sopra, circa il problema della ripartizione delle spese dei due sinistri in premessa descritti.
Quanto al primo sinistro parrebbe priva di rilevanza la notazione circa il carattere “non portante” del muro laterale. Invero, come sopra chiarito, se il muro è parte integrante della linea perimetrale del complesso condominiale , unitariamente inteso come sagoma architettonica, deve essere considerato “maestro” ai fini della presunzione di comunione di cui all’art 1117 c.c. costituendo, per sua parte, l’involucro esterno e visibile dell’edificio. Gli interventi di ripristino del muro (mattoni rotti) e del rivestimento in plastica tutt’ora posato sul resto del muro, non può che rappresentare una spesa a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123 codice civile comma 1 in quanto atti a ripristinare la solidità strutturale ed il decoro estetico del predetto muro facente parte la facciata, che è posta al servizio di tutto il condominio e non è suscettibile di porsi al servizio di alcuni condomini in maniera diversa.
Per quanto riguarda il secondo sinistro, non pare ci si debba discostare dalle precedenti conclusioni. Anche questo intervento è relativo alla facciata (perlopiù al suo aspetto estetico e non strutturale), e benché si sia trattato di sostituire una pannellatura in pietra applicata su un muro di facciata in corrispondenza di terrazzi di proprietà esclusiva, anche le spese affrontate per questi ripristini andrebbero ripartite ai sensi dell’art. 1123 codice civile comma 1 . Invero le piastrelle sostituite, pur apposte in corrispondenza dei singoli terrazzi, conferiscono un aspetto estetico alla facciata che si comunica all’intero edificio donde, essendo questa indubbiamente la funzione prevalente, le spese dovrebbero seguire la via della ripartizione in base ai millesimi in capo a tutti i condomini dei 2 fabbricati. Potrebbe in contrario obiettarsi che le piastre in pietra servano in misura diversa i condomini dei terrazzi interessati e dunque optare per un temperamento della ripartizione ai sensi dell’art. 1123 codice civile comma 2. Tuttavia, in questa sede non si condivide un simile assunto in quanto non risulta, salvo diverso approfondimento tecnico, che il predetto materiale abbia caratteristiche di isolamento e/o impermeabilizzazione particolari che prevalgano, o in qualche modo concorrano a intaccare l’elevata prevalenza della funzione meramente estetica, non potendosi dunque affermare che essi assolvano anche ad altra funzione nell’ambito delle proprietà esclusive il che ne legittimerebbe una tale diversa ripartizione degli oneri (cfr. Cass. 13655/92 ).

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Avv. Andrea FucciArticolo scritto da Avv. Andrea Fucci (172 Posts)

Nato a Carmagnola (TO) il 08/01/1973, Avvocato Civilista iscritto presso l’Ordine di Pinerolo (TO); AREE TEMATICHE DI COMPETENZA: commercio elettronico, condominio, contratti in genere,diritti del consumatore, diritti reali, diritto agrario, diritto amministrativo, diritto commerciale, diritto del lavoro, diritto della proprietà immobiliare, diritto di famiglia, fallimento, infortunistica stradale, locazione/sfratti, marchi/brevetti, successioni ereditarie; Fondatore e responsabile del sito www.lexconsulenza.it; dr.fucci@gmail.com ;


Avv. Andrea Fucci

By Avv. Andrea Fucci

Nato a Carmagnola (TO) il 08/01/1973, Avvocato Civilista iscritto presso l’Ordine di Pinerolo (TO); AREE TEMATICHE DI COMPETENZA: commercio elettronico, condominio, contratti in genere,diritti del consumatore, diritti reali, diritto agrario, diritto amministrativo, diritto commerciale, diritto del lavoro, diritto della proprietà immobiliare, diritto di famiglia, fallimento, infortunistica stradale, locazione/sfratti, marchi/brevetti, successioni ereditarie; Fondatore e responsabile del sito www.lexconsulenza.it; dr.fucci@gmail.com ;

2 thoughts on “Art. 1123 Codice Civile: ripartizione spese per la riparazione della facciata Condominiale”
  1. Una casa due appartamenti uno pianoterra secondp primo piano che ha la scala esterna fa rifare al piamterreno c’e la sottoscala a chi spetta il rifacimento della scala?Grazie

  2. un edificio in muratura portante fine 1600 quattro piani fuori terra I lavori di ristrutturazione di un appartamento coinvolgono il ripristino delle piattabande e delle lesioni sulle murature portanti. A chi spetta il costo lavori? Ai proprietari che hanno acquistato nel 2005 e lasciato in abbandono l’appartamento peggiorando lo stato di conservazione dell’immobile o ai condomini in quote millesimali? grazie

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