Case Popolari: quando il convivente, titolare della convenzione se ne va.

Gentili Avvocati, vivo a Torino in una casa di edilizia residenziale pubblica, in pratica nelle case popolari, la cui convenzione è intestata al mio compagno. Circa 7 mesi fa il mio compagno, che abitava qui già tre anni or sono, se ne è andato, risolvendo la convenzione con l’ATC, io sono rimasta in casa continuando a pagare lo stesso canone di locazione che pagava prima lui. Ieri l’Atc mi ha inviato una diffida dove mi chiede di liberare casa e di risarcire il danno. Io un mese fa avevo chiesto anche la volturazione della convenzione, come mai me l’hanno negata e vogliono che me ne vada? Debbo davvero lasciare casa e risarcire il danno nonostante abbia pagato il canone regolarmente?
Inizio col dire che nella specie difettano completamente i requisiti previsti dall’art. 15 L.R Piemonte n. 46/95 e in particolare:
Il precedente assegnatario, al quale si vorrebbe succedere nel contratto, non è stato titolare del contratto per il minimo di cinque anni consecutivi previsto dalla legge regionale;
Inoltre lei, in qualità di aspirante assegnataria, come ex convivente more uxorio non rientra nelle categorie di parenti in linea retta, previsti al n. 4 del medesimo articolo, ai fini della possibile successione della convenzione;
In ultimo la domanda di volturazione sarebbe stata presentata ben oltre il termine di 60 giorni successivi al rilascio dell’alloggio da parte del primo assegnatario.
La diffida al rilascio formulata dall’ente gestore delle case popolari è conseguenza immediata e diretta di quanto sopra osservato, nel senso che – mancando ogni requisito per una valida prosecuzione del rapporto di conduzione dell’immobile, ed altresì non potendo sostenersi l’ospitalità, stante la mancanza attuale di un vero assegnatario, l’appartamento è tecnicamente privo di assegnatario – chi attualmente lo occupa, non rientrando in alcuna altra figura prevista dalla legge, è definibile quale “occupante senza titolo”.
Lo status di occupante senza titolo rende dunque applicabile l’art 30 della L.R. 46/95 laddove è prevista la procedura di rilascio degli immobili che si condotti in tali modalità.
Nella specie, la raccomandata ricevuta è atto di avvio del procedimento e ‘preparatorio’ rispetto a quello che sarà il decreto di rilascio, atto amministrativo vero e proprio, che l’Amministrazione emanerà se l’occupante non rilascia il bene. Il decreto di rilascio che seguirà (in caso di mancato rilascio entro il termine di 60 gg) indicherà un’ulteriore termine breve, questa volta perentorio, per rilasciare l’alloggio e, in difetto, costituirà titolo esecutivo per ottenere lo sgombero forzato dell’immobile in favore di ATC.
Appare superfluo specificare che, pur potendo fruire di più o meno estesi termini ulteriori, dovuti alle lungaggini procedimentali nel caso che ci si ostini a non rilasciare il bene, l’avanzare delle fasi del procedimento di rilascio forzoso genera elevati costi che l’Amministrazione esigerà, ancora una volta in sede di esecuzione forzata, dall’odierno occupante.
A proposito dei danni che le vengono richiesti l’art 30 comma 6 della L.R. Piemonte 46/95 recita “L’occupante senza titolo è tenuto al risarcimento dei danni in misura corrispondente al canone di cui all’art 19 coma 1, lett. c), e dei, servizi, salvo i maggiori danni che possono essere rivendicati dall’Ente proprietario dell’alloggio.” salvo comunque il maggior danno che l’amministrazione sia in grado di provare di aver patito. Parrebbe dunque che, a prescindere dal fatto che si lasci l’immobile volontariamente oppure si attendano gli Ufficiali Giudiziari, questo risarcimento sia dovuto.
Circa l’entità del detto risarcimento, la legge lo equipara, liquidandolo a priori, al massimo del canone di locazione esigibile per fascia di reddito (130% di quello fissato per legge). Per interpretazione analogica, rispetto alla comune occupazione senza titolo nel diritto privato, è ragionevolmente sostenibile che l’integrale risarcimento del danno sia dovuto solo nel caso che l’occupante senza titolo, per il periodo di occupazione, non abbia pagato alcunché. A questa conclusione si può giungere rilevando che il danno, nell’occupazione senza titolo, civilisticamente intesa, altro non è che la mancata rendita/frutto che il proprietario è stato impossibilitato a percepire per causa dell’abusiva e gratuita detenzione altrui. Dunque, se, come nel caso di specie, l’occupante ha corrisposto comunque un canone per il periodo di occupazione bisognerebbe verificare se detto importo mensile sia quello massimo previsto dall’art 19 L.R. poiché, in caso contrario, la somma da pagare all’Amministrazione a titolo di risarcimento corrisponderebbe al differenziale del canone di locazione moltiplicato per tutti i mesi/anni di occupazione senza titolo.
In sintesi ed in conclusione, la linea maggiormente consigliabile di comportamento da adottare, nella situazione attuale, è il rilascio volontario nel più breve tempo possibile. E’ altresì consigliabile far precedere il rilascio da un contatto personale con gli uffici ATC, onde preavvertire della data di consegna delle chiavi dell’alloggio libero, ivi altresì verificando la disponibilità, non improbabile, dell’ATC a soprassedere circa l’eventuale risarcimento del danno, in vista del fatto che, comunque, l’occupazione è stata retribuita all’Ente in una qualche misura nel corso di questi mesi.
Le conseguenze del mancato rilascio sarebbero, invece, la certezza del risarcimento del danno nella misura dell’eventuale differenziale del canone, moltiplicato per i mesi/anni di abusiva occupazione, oltre ad eventuali danni causati all’immobile(questo di regola in ogni caso,in quanto l’immobile va riconsegnato in buone condizione e senza danni), oltre alle spese di procedura che l’ente ha affrontato per sostenere il procedimento di esecuzione forzata di rilascio.