Il Formalismo nella Locazione ad uso Transitorio: la specificazione delle esigenze di transitorietà.

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Ho firmato un contratto di locazione ad uso transitorio e temporaneo della durata di un anno, per un appartamento arredato, in quanto mi sono separata da mio marito, ma nè io nè il proprietario abbiamo specificato alcun motivo in contratto. Appena quindici giorni dopo, io e mio marito ci siamo riconciliati e l’appartamento non mi serve più, per cui ho chiesto alla proprietà di risolvere il contratto. Il locatore, ha invece proceduto alla registrazione del contratto intimandomi di onorarlo. Ho qualche possibilità di sciogliere il contratto o devo continuare a pagare a vuoto senza occuparlo?
Il contratto che ha firmato è essenzialmente riconducibile all’ambito della legge 9 dicembre 1998 n.431, recante modifiche in materia di locazioni. Questa legge, all’art. 5 prevede la possibilità di stipulare contratti di durata inferiore ai limiti ordinari di 4+4 anni, nei limiti compresi tra 1 e 18 mesi. La normativa di dettaglio è contenuta poi nei successivi D.M. 5 marzo 1999 e Decreto Ministeriale 30/12/2002 sui criteri per la realizzazione degli accordi in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati, transitori e per studenti universitari.
La normativa attribuisce rilevanza alle specifiche esigenze transitorie sia del conduttore, sia del locatore. Onde deriva che entrambe le parti potranno avere interesse a concludere un contratto temporaneo. E’ espressamente previsto che queste particolari esigenze, devono essere indicate specificatamente nel contratto; devono, inoltre, essere provate con apposita documentazione allegata.
Alla luce di quanto le ho premesso è possibile, con riferimento specifico al contratto di cui si tratta, affermare che questo non sarebbe ascrivibile alla categoria dei contratti di locazione ad uso transitorio consentiti dalla legge in quanto non conterrebbe, in alcun modo e nemmeno per implicito, indicazione circa le prescritte esigenze di transitorietà del locatore e/o del conduttore. Non è infatti possibile attribuire natura transitoria al contratto con la semplice detta qualificazione in intestazione senza alcuna altra giustificazione espressa. Il d.m. 30 dicembre 2002 contiene una serie di indicazioni utili a disciplinare le conseguenze, nel caso in cui le particolari esigenze che giustificano la stipula di contratto transitorio non dovessero essere manifestate. In particolare al quarto comma dell’art. 2 si afferma chiaramente che“ I contratti di cui al presente articolo (quelli di locazione ad uso transitorio dunque.) devono prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto”. La mancata indicazione ed allegazione documentale del motivo che giustifica la stipula d’un accordo transitorio non è privo di conseguenze. Il successivo quinto comma del medesimo articolo specifica che: “ I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall’art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno”. dunque avviene la conversione automatica ad un contratto ordinario di locazione di durata di anni 4+4 con applicabilità della disciplina ad esso relativa ;
In ogni caso la normativa sulle locazioni fa sempre salva la possibilità di recedere per gravi motivi oggettivi da comunicarsi per iscritto con preavviso il quale, nella locazione ordinaria è di sei mesi, in quella transitoria per studenti è di 3 mesi, nei contratti da art. 5 comma 1 il periodo di preavviso (il caso in esame) è liberamente pattuibile della parti a contratto. Dunque, in mancanza di altri accordi a contratto più favorevoli ritengo sia sempre valido, perlomento, quanto previsto dalla 431/98 art 3 comma 6 cioè 6 mesi + gravi motivi.
Dunque, sia che si mantenga l’interpretazione (scorretta) del contratto di locazione transitorio, sia che si propenda per la sua conversione in un contratto ordinario della durata di 4+4 anni, è possibile inviare raccomandata di recesso/disdetta motivata dai gravi motivi (ben argomentati), con preavviso obbligatorio di mesi 6 (durante i quali occorre pagare l’affitto a meno che la proprietà non lo dia nel frattempo in locazione a terzi). Quelli che possono essere considerati quali “gravi motivi” sono perlopiù rinvenibili nella casistica delle pronunce dei Giudici, tuttavia, in termini generali si deve trattare di un motivo legato ad un evento imprevisto, non dipendente in alcun modo dalla volontà’ dell’inquilino, e sopravvenuto dopo la stipula del contratto, in sintesi devono essere “involontari, imprevedibili e sopravvenuti” ( Cassazione n. 5328/07 e17416/07) . In alcuni casi si è qualificato grave motivo l’ampliamento del nucleo familiare del conduttore, un altro esempio è la rottura del fidanzamento da parte dei nubendi che avevano sottoscritto il contratto di locazione per la futura casa coniugale (Trib. Genova, 23 marzo 1987, Soc. Goal c. Negrino ), per fare alcuni esempi dove il lato familiare e/o matrimoniale ha una rilevanza riconosciuta sullo specifico argomento, anche se un precedente del tutto identico a quello in esame non è stato rinvenuto.
Sappiamo altresì , per costante giurisprudenza che, ai fini del valido esercizio del diritto potestativo di recesso, è sufficiente per il conduttore comunicare il grave motivo, senza avere l’onere di spiegarne le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui è fondato né tantomeno di fornirne la prova perché tali attività devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore.
Il motivo addotto nel caso all’attenzione -l’interruzione della separazione di fatto- potrebbe essere opinabile perché, in parte dipendente da volontà soggettiva, tuttavia, come sopra evidenziato, il doversi trasferire per la costituzione o ricostituzione di un nucleo famigliare più ampio è stata in passato riconosciuta come grave motivo, dunque il recesso sulla base di questa motivazione ha possibilità di essere ritenuto legittimo.
CONCLUSIONI.
Alla luce di tutte le considerazioni è dunque consigliabile, al fine di percorrere la strada del recesso con riguardo ad un simile caso,l’invio di una raccomandata A.R. dove si preavvisi di 6 mesi il rilascio dell’immobile specificando la natura e ‘imprevedibilità del grave motivo che spinge ad effettuare la disdetta .
In pratica, seguendo questo iter dovrebbe pagare ad ogni scadenza per 6 mesi per poi riconsegnare le chiavi al sesto mese e ritenersi libero, naturalmente salvo miglior accordo che si possa transattivamente spuntare, ad esempio procurando un nuovo locatario gradito alla proprietà prima che decorrano i 6 mesi.

La richiesta di preconsulenza non da diritto all’appuntamento in Videochat ma ad una mera possibilità dello stesso trattandosi di un servizio gratuito legato alla materiale disponibilità oraria del professionista. In ogni caso si vedano dettagli singoli servizi legali nelle pagine dedicate e condizioni generali servizi legali