Il conduttore a cui venga taciuta la presenza di amianto nell’immobile talvolta viene poi costretto alla chiusura temporanea  della propria attività per permetterne la rimozione da parte del proprietario. I possibili scenari.

Tre anni fa ho preso in locazione un capannone ad uso commerciale ed oggi  il locatore mi informa che dovrò chiudere per diversi giorni per permettere lo smaltimento di alcune parti in amianto tra cui la copertura ed i controsoffitti. La presenza dell’amianto nella struttura non mi era stata fatta presente al momento del contratto, posso chiedere un risarcimento o una diminuzione del canone?
va premesso che la presenza di amianto nella struttura di un manufatto, di per  stessa, non costituisce un vizio della cosa. Va infatti  tenuto presente che – pur essendo la bonifica il rimedio più radicale -la normativa non vieta in assoluto la presenza di detto materiale in manufatti di realizzazione antecedente alla data di entrata in vigore della legge 257/92 ma si limita ad imporne, ove ricorrano i presupposti (quelli previsti dai decreti legislativi 277/91 e ora il decreto legislativo 257/2006), la valutazione costante del rischio e la gestione al punto di evitarne l’offensività  o di contenerla, nei limiti accettabili previsti dal legislatore (in pratica il monitoraggio quando le condizioni dei manufatti in amianto sono buone o l’applicazione in altri casi di materiali quali solanti/vernici tali da impedire la dispersione di fibre nell’ambiente).

La presenza di amianto in stato da non rappresentare un pericolo per la salute di chi utilizza l’immobile non può definirsi come un vizio della cosa locata , dunque anche se taciuto non fa scattare la corrispondente tutela in materia di vizi (art. 1578 c.c.). Qualora dunque il locatore dopo qualche tempo manifesti l’esigenza di bonifica del manufatto – che comunque rappresenta sempre un’opera a pro della sicurezza dell’immobile- gli interventi di smaltimento vanno fatti rientrare, più verosimilmente, nella categoria delle opere necessarie di manutenzione straordinaria a carico del locatore. Il mancato godimento del bene locato durante l’esecuzione di riparazioni da parte del locatore,  di per sé non implica il diritto del conduttore al risarcimento del danno, bensì, ai sensi dell’art. 1584 c.c., la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo ovvero la risoluzione del rapporto solo se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni.  Altra cosa è  l’insorgenza di detto diritto, a titolo di responsabilità contrattuale del locatore se si dimostri a posteriori il verificarsi, in derivazione causale rispetto a quelle riparazioni, di un pregiudizio ulteriore e diverso riguardo alla diminuzione o perdita dell’utilizzabilità del bene locato (quale, in caso di locazione ad uso commerciale, la perdita di clientela per effetto delle modalità di esecuzione dei lavori).

Dunque,da un punto di vista giuridico entro il limite dei 20 giorni il conduttore  dovrebbe comunque tollerare i lavori di smantellamento dell’ amianto ed attenersi alle prescrizioni di sicurezza che la ditta che si occuperà della bonifica indicherà (anche la rimozione dell’amianto può provocare il rilascio di fibre dunque occorrono particolari precauzioni e talvolta gli ambienti interessati non possono essere occupati da persone durante gli incombenti di rimozione).
In conclusione il conduttore deve assentire agli interventi di smantellamento nei termini sopra esposti.

L’inquadramento proposto vale naturalmente se al momento della conclusione  contratto le parti in amianto non erano comunque pericolose sotto l’aspetto del possibile rilascio di fibre, altre considerazioni invece vanno fatte se la copertura in amianto era sgretolata in più parti e tecnicamente pericolosa e stessa cosa dicasi per la controsoffittatura (che peraltro solitamente contiene meno amianto ma è posta all’interno quindi più a rischio di diretto contatto). In questi casi la presenza di amianto, se sottaciuta, è certamente da qualificarsi come vizio sanzionabile con la risoluzione del contratto e con profili risarcitori importanti alla luce dell’estrema gravità delle conseguenze per la salute umana, purtroppo spesso fatali, che a lungo termine può provocare l’inalazione delle fibre di amianto.