Condominio: precauzioni per la sospensione dalla fruizione dei servizi comuni divisibili.

Spesso gli Amministratori di Condominio si trovano a dovere in concreto esercitare questo potere che può avere un effetto deterrente, ma che può nel contempo presentare difficoltà oggettive e motivi di opposizione in nome di altri diritti costituzionalmente garantiti.

pillcieloGentile Avvocato, sono un amministratore di condomino alle prese con un condomino moroso di lungo corso. Vorrei capire come posso applicare il nuovo art. 63 comma 3 disposizioni attuative del Codiec Civile e sospendere l’erogazione al condomino moroso alcuno di quei servizi che possono essere goduti separatamente, nello specifico penso al riscaldamento che nello stabile in questione è centralizzato. Il rimedio mi sembra drastico ma la gravissima morosità e la mancanza di patrimonio/reddito aggredibili non mi lascia alternative valide. Come posso attuare questo rimedio minimizzando la probabilità di opposizione del condomino?

La questione è molto delicata, lo strumento concesso dalla riforma del 2012 all’Amministratore, di sospensione dalla fruizione dei servizi comuni, è molto discrezionale, almeno vista la lettera della legge, ma potendo incidere su diritti costituzionalmente garantiti come quello alla salute (spesso tirato in ballo specie quando si tratta di riscaldamento in periodi invernali) l’utilizzo senza le dovute cautele potrebbe prestare il fianco a ricorsi d’urgenza da parte del condomino al fine di vedersi ripristinato il diritto di fruire del servizio. Si tenga poi conto del fatto che spesso per sospendere l’erogazione di un servizio condominiale, quale ad esempio quello in questione, è necessario accedere alla unità immobiliare del moroso, dunque con l’improbabile benestare di questo, in difetto del quale ritengo che l’Amministratore abbia le mani legate e debba attendere un provvedimento giudiziale.

Proprio qui sta il nodo relativo all’utilizzo di questo strumento, se è vero che sulla base della morosità ultrasemestrale la sospensione è concessa in via discrezionale all’amministratore  dal comma III dell’art. 63 disp. att. per come modificato dalla legge  11 dicembre 2012 n. 220 in vigore dal 18 giugno 2013, la probabile ostruzione del moroso e la necessità di evitare ricorsi che mettano in discussione l’operato dell’amministratore aggravando ulteriormente le spese necessarie al contenzione è preferibile per il condominio la proposizione di un ricorso di urgenza ex art. 700 c.p.c. al fine di essere  espressamente autorizzati alla sospensione del servizio comune (nel nostro caso il riscaldamento). In tal modo il giudice vaglierà, con la celerità del rito imposto dalle esigenze di urgenza, le contrapposte posizioni ed in caso di accoglimento , dunque di autorizzazione, la sospensione del servizio comune sarà coperta da un provvedimento giudiziale l’esecuzione della quale,  in caso di ostruzione persistente del condomino, potrà attuarsi con l’ausilio della forza pubblica. Sul tema della sospensione dalla fruizione dei servizi comuni  suscettibili di godimento separato ad opera dell’Amministratore condominiale  sono intervenute in questi due anni diverse pronunce delle corti di merito spesso in favore del condominio (si veda ordinanza n. 427 del 13/02/2014 del Tribunale di Brescia) e talvolta a vantaggio del diritto alla salute del condomino (es. ordinanza 24/10/2013 Tribunale di Milano), tuttavia ritengo che lo strumento abbia buone probabilità di aprire un contraddittorio più costruttivo sulla morosità rispetto alla sospensione – pur possibile ai sensi della legge – disposta senza alcun vaglio del Tribunale.

Avv. Andrea FucciArticolo scritto da Avv. Andrea Fucci (164 Posts)

Nato a Carmagnola (TO) il 08/01/1973, Avvocato Civilista iscritto presso l’Ordine di Pinerolo (TO); AREE TEMATICHE DI COMPETENZA: commercio elettronico, condominio, contratti in genere,diritti del consumatore, diritti reali, diritto agrario, diritto amministrativo, diritto commerciale, diritto del lavoro, diritto della proprietà immobiliare, diritto di famiglia, fallimento, infortunistica stradale, locazione/sfratti, marchi/brevetti, successioni ereditarie; Fondatore e responsabile del sito www.lexconsulenza.it; dr.fucci@gmail.com ;


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3 Commenti

  1. Buongiorno avvocato, mi permetto di legarmi alla sua risposta in tema di morosità condominiale, per chiederle un opinione in merito al seguente caso pratico: palazzina di recente costruzione composta da 11 unità abitative, di cui una invenduta (in capo alla società XXX in liquidazione), 5 unità di proprietà dei rispettivi compratori (tutti ivi residenti), 5 occupate dai promissari acquirenti ma ancora di proprietà della società YYY (anch’essa come la XXX prossima alla liquidazione). Costituito il condominio, eletto l’amministratore, i promissari si sono resi disponibili (pur non essendone obbligati, da quanto mi pare di aver capito) a far fronte alle spese di ordinaria manutenzione dello stabile (pulizie scala, ecc.) ed ai consumi (luce servizi comuni ecc.), mentre la società YYY non ha mai versato nulla nelle casse condominiali. L’amministratore, in tutta risposta, ha inviato ai promissari una raccomandata intimandogli di saldare l’intero debito maturato dalle unità occupate, pena il distacco delle unità stesse dai servizi comuni divisibili (antenna tv, videocitofono, luce box). Secondo Lei è una richiesta ammissibile?
    Grazie per l’attenzione

  2. A mio modo di vedere il condomino è formalemente la società costruttrice e, a meno che questa non sia esonerata dagli oneri condominiali da espressa previsione contrattuale negli atti di vendita o nel regolamento di condominio, è responsabile quanto gli altri condomini circa il pagamento delle spese ex art 1118 c.c. Il buon senso vuole che gli occupanti, che di fatto fruiscono dei servizi che le spese remunerano, si facciano parte diligente nel pagamento degli oneri, q questo mi pare sia accaduto. Tuttavia l’Amministratore non può formalmente diffidare al pagamento gli occupanti e, per di più, minacciare la sanzione di cui all’art. 63 comma terzo disp. att. Codice Civile, in quanto questa è riservata all’indirizzo del “condomino moroso” (dunque la società costruttrice proprietaria) ed è nozione non estensibile automaticamente al mero occupante promissario acquirente. Saluti

  3. Buongiorno avvocato, sono un amministratore di condominio; in merito al suo interessantissimo articolo Le vorrei porre una domanda: nel caso sussistessero nei confronti di un condòmino (o più condomini) le condizioni di cui all’art. 63 [ a) che ci sia una mora del condòmino; b) che la mora si sia protratta per almeno sei mesi c) che il servizio da sospendere sia un servizio comune d) che il servizio sia suscettibile di godimento separato], secondo Lei è possibile sospendere al condomino moroso l’utilizzo dell’antenna radio-televisiva centralizzata e dell’impianto citofonico qualora gli stessi fossero facilmente escludibili? Si corre il rischio di “attentare” alla salute del moroso con queste due azioni?
    La ringrazio anticipatamente per l’attenzione.
    Cordiali saluti
    ETESS

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