Affitto in nero e successione nel contratto di locazione

pilarancio2
Ho un contratto di affitto 4+4 regolarmente registrato anche se non per lintero, il locatore infatti ha preteso 100 euro in piu in nero extra contratto.
Fino qualche mese fa pagavo il canone in contanti ritirando ogni mese la quietanza di pagamento che riportava la somma prevista in contratto e la quota in nero la davo a parte.
Il proprietario non è assolutamente collaborativo rispetto a mie semplici richieste che rientrerebbero tra i doveri di sua competenza, dunque a partire da tre mesi or sono ho iniziato ad inviare bonifici del canone mensile che questo interamente pretende in modo da averne prova. Quest’ultimo mese non sono riuscito a pagare per problemi economici e il locatore, senza darmi il tempo di chiarire, mi ha fatto chiedere dal suo legale con raccomandata il rientro immediato della mensilità oltre ad interessi e aumento istat. Ho saputo ieri che il proprietario ha messo in vendita casa senza preavvisarmi per iscritto, non ne ho diritto, non ho un prelazione? Sono stanco di questi soprusi e vorrei sapere se posso chiedere di pagare solo la cifra da contratto ed oppormi alle richieste del canone in nero e se può mandarmi via se vende l’immobile oppure ho qualche prelazione. Grazie

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Il subentro del nuovo acquirente dell’immobile locato nel contratto di locazione costituisce una conseguenza espressamente prevista dalla legge, che si realizza anche ove non voluta dalle parti (art. 7 della L. 392/78), poiché, in tal modo, il legislatore tutela il conduttore di immobili abitativi.
Il subentro del nuovo acquirente nel contratto di locazione è previsto sia dal codice civile (l’art. 1602 c.c., infatti, prevede che il terzo acquirente subentri, dal giorno dell’acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione) che, come anticipato, dalle leggi speciali in materia di locazioni (cfr. gli artt. 7 e 41 della L. 392/78, che dispongono la nullità delle clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile locato).In breve, la compravendita dell’immobile locato comporta automaticamente l’ingresso dell’acquirente sia negli obblighi che nei diritti derivanti dal contratto di locazione, sicché questi si trova nell’identica posizione ricoperta dal contraente originario, senza che sia necessario stipulare un atto di cessione del contratto di locazione. Non esiste alcuna prelazione di legge a meno che non sia accordata al locatario direttamente in contratto.

Per quanto concerne la parte di affitto in nero pagata (come parte del canone complessivo) può rivolgersi, ai sensi del decreto legislativo 23/2011, all’Agenzia delle Entrate per denunciare la cosa , provando di essere inquilino (esibendo i pagamenti fatti e le utenze intestate) ed anticipando la sanzione per l’evasione parziale dell’imposta di registro (sulla differenza di canone). In tale modo dovrebbero riconoscerle – quale incentivo e parallelamente sanzione per il locatore -un contratto della stassa durata 4+4 con un affitto pari al triplo della rendita catastale annuale(di solito molto meno di quello di mercato).

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Avv. Andrea FucciArticolo scritto da Avv. Andrea Fucci (163 Posts)

Nato a Carmagnola (TO) il 08/01/1973, Avvocato Civilista iscritto presso l’Ordine di Pinerolo (TO); AREE TEMATICHE DI COMPETENZA: commercio elettronico, condominio, contratti in genere,diritti del consumatore, diritti reali, diritto agrario, diritto amministrativo, diritto commerciale, diritto del lavoro, diritto della proprietà immobiliare, diritto di famiglia, fallimento, infortunistica stradale, locazione/sfratti, marchi/brevetti, successioni ereditarie; Fondatore e responsabile del sito www.lexconsulenza.it; dr.fucci@gmail.com ;


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