Due anni fa ho acquistato un immobile. Ora per motivi di famiglia vorrei venderlo per andare ad abitare in un altro comune. Avrei trovato un acquirente molto interessato ma durante la prime fasi della trattativa ho scoperto con mio enorme disappunto che l’immobile di cui sopra in cui ho abitato e in cui il comune mi aveva concesso la residenza non ha i requisiti di abitabilità!! Com’è possibile che nessuno si sia accorto o mi abbia detto che stavo acquistando un immobile non abitabile ? Ci sarebbero gli estremi per ritenere responsabile del danno il notaio che all’epoca mi tutelò nell’acquisto, o il precedente proprietario? O addirittura il comune in cui è sito l’immobile?
In primis va chiarito che anche l’immobile non abitabile è comunque commerciabile. In secondo luogo occorrerebbe verificare la sequenza contrattuale che lo ha interessato. Se la mancanza dell’abitabilità si limita alla mancata richiesta/consegna, da parte del precedente venditore, del certificato di abitabilità promesso nella vendita (dunque in caso di immobile abitabile ma per il quale non è stato formalmente richiesto o consegnato il relativo certificato) allora l’inadempimento non è insanabile o di estrema gravità, tuttavia sussiste. Infatti la consegna del certificato non è elemento essenziale del contratto e in mancanza, con l’accordo delle parti in proposito, l’atto è correttamente ricevibile dal notaio (anche se sarebbe buona norma da parte del professionista fare presente le conseguenze della cosa). Se invece la mancanza dell’abitabilità e sostanziale, ovvero l’immobile nello stato in cui si trova – anche a fronte di una richiesta del certificato – non la otterrebbe comunque, occorre capire che incidenza ha avuto il vizio sull’equilibrio del contratto. In altre parole se l’utilizzabilità dell’immobile era centrale nel contratto (è ben possibile voler acquistare per ipotesi un rudere da ristrutturare) e risulta in concreto gravemente compromessa dalla necessità di cospicui interventi materiali per l’ottenimento dell’abitabilità, allora siamo di fronte ad un grave inadempimento contrattuale è possibile agire contro il venditore precedente per la risoluzione del contratto e risarcimento del danno. Giurisprudenza recente della Cassazione (Cassazione Civile 10296/12) inoltre onera il notaio di un dovere di “protezione” nei confronti dei contraenti che, in un caso come la compravendita di immobile ad uso abitativo non abitabile, imporrebbe una informativa perlomeno verbale in serie di rogito. Infatti il notaio in casi come questo – riguardanti un elemento spesso centrale come l’abitabilità dell’immobile – dovrebbe accertarsi che l’assenza del requisito e le sue conseguenze giuridiche e pratiche siano chiare all’acquirente, in questo – nel caso di specie – si atteggerebbe l’obbligo di informazione al cliente nel contesto della sua prestazione d’opera intellettuale.
