Buongiorno avrei il seguente problema, ho un negozio di abbigliamento e conduco in locazione un immobile con contratto di locazione commerciale ormai da quattro anni. Ho scoperto da poco che il proprietario dei locali ha realizzato parte della metratura degli stessi in modo abusivo, dunque la superficie che occupo in parte non sarebbe regolarmente dichiarate. Mi domandavo se posso chiedere al locatore una riduzione del canone ed anche la restituzione di parte di quanto pagato fino ad ora . Grazie

Buongiorno a te, debbo premettere che più volte la giurisprudenza, anche recente si è occupata di abusi edilizi, stabilendo, in modo pressoché unanime – per casi perlopiù legati a locazioni abitative – che l’eventuale irregolarità edilizia dell’immobile locato non è motivo di l’illiceità dell’oggetto del contratto, poiché il requisito della liceità dell’oggetto cui ha riguardo l’art. 1346 c.c. non va riferito al bene in sé, ma alla prestazione (Cassazione Civile n. 4228/99), donde il contratto di locazione sarebbe salvo e vincolante a tutti gli effetti. (Cassazione Civile 8108/2003, 22312/2007, 12983/2010).
Differente è il caso, quale quello che proponi, della locazione con usi diversi da quello abitativo nei quali, come è noto, l’idoneità all’uso convenuto è essenziale al godimento del bene, ed è intimamente legata ai provvedimenti autorizzativi e abilitativi rilasciati dai Comuni per lo svolgimento di determinate attività commerciali e professionali in genere. In tale direzione la giurisprudenza italiana si è spesso pronunciata a favore del conduttore – in locazione ad uso commerciale con abuso edilizio – affermando che, in applicazione del precetto di cui all’art. 1575 n. 2 c.c. (secondo cui il locatore deve mantenere la cosa locata “in stato da servire all’uso convenuto”) il locatore deve garantire non solo l’avvenuto rilascio, da parte delle autorità, di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, relative alla destinazione di uso del bene immobile oggetto del contratto, ovvero la stessa agibilità, ma anche il loro persistere nel tempo ( si veda la recentissima Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, 15 marzo 2012, n. 3726) Ne consegue che, ove venga per qualsiasi motivo sospesa l’efficacia dei suddetti provvedimenti e il conduttore venga a trovarsi nell’impossibilità di utilizzare l’immobile per l’uso pattuito- ovvero quando il conduttore viene a conoscenza dell’abuso -, sussiste inadempimento del locatore (Cass., 19 luglio 2008, n. 20067 cfr., fra le tante, Cass. civ. Sez. 3, 21 dicembre 2004 n. 23695; Idem, 13 marzo 2007 n. 5836; Idem, 25 maggio 2010 n. 12708).
Si può dunque affermare, con riferimento alla giurisprudenza dominante, che se non può escludersi che l’immobile privo di licenza di abitabilità e/o agibilità possa essere oggetto di una valida costituzione di rapporto locatizio, tuttavia, se taciuta dalla proprietà, questa situazione legittima il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno (cfr. Cass., 21/12/2004, n. 23695; Cass., 5/11/2002, n. 15489; Cass., 10/8/2001, n. 11055; Cass., 12/9/2000, n. 12030; Cass., 16/9/1996, n. 8285).
Se ne deduce quindi che il contratto di locazione in esame può definirsi validamente concluso, ed i canoni pagati non ripetibili, avendo pacificamente esercitato l’attività per anni. Tuttavia il Locatore, non avendolo consegnato/mantenuto in stato da servire (anche tecnicamente) all’uso convenuto, versa in stato di grave inadempimento tale da legittimare – se ritieni opportuno -una azione di risoluzione del contratto con richiesta di risarcimento del danno (da individuarsi principalmente nella perdita di avviamento e reddito che conseguirebbe ad uno spostamento di ubicazione in altro loco),
In conclusione, la mia opinione è che la situazione dei locali che conduci in locazione pare comunque precaria e potrebbe subire da un momento all’altro una chiusura o menomazione parziale per ordine dell’Autorità amministrativa da chiunque e comunque allertata circa gli illeciti commessi in fase di costruzione. Non è possibile, se non per volontaria concessione del locatore, chiedere restituzione, anche solo in parte, de i canoni già corrisposti per gli otto anni di conduzione dell’immobile. Sarebbe possibile, chiedere una semplice revisione del canone per accordo con il proprietario, tuttavia tieni conto sei chiedi una diminuzione del canone sulla base dell’abusività degli immobili non si potrà poi chiedere la risoluzione contrattuale nel caso in cui il Comune intimi la chiusura totale o parziale dell’attività, poiché si giuridicamente accettato proprio questo rischio.
E’ sempre possibile, vista l’irregolarità urbanistica taciuta al momento della conclusione del contratto, promuovere una azione di risoluzione del contratto e contestuale risarcimento del danno, si evidenzia in questo caso come di certo occorrerebbe trovare immediatamente un altra ubicazione per l’attività, intimare la risoluzione al proprietario e, in secondo luogo, sobbarcarsi costi e tempi dell’azione giudiziaria per l’accertamento della risoluzione seppure con ottime prospettive di successo.
[slogan]

Una Consulenza Legale Online di un vero Avvocato su questo o altri argomenti?la pre-consulenza di massima è gratuita**:

[/slogan]
[starlist]

  • *1) Per ottenere una pre-consulenza gratuita aderisci alla pagina Facebook del sito cliccando su , resterai sempre aggiornato sulle novità e sul blog di Lexconsulenza.it
  • * in alternativa, se sei un utente Google consiglia questa pagina cliccando su Siamo anche su su Twitter
  • *2) Esponi in modo chiaro e conciso il tuo problema legale compilando il form a fondo pagina;
  • *3) **Se possibile – in quanto la questione non implichi doverosi approfondimenti o impegnativa indagine – entro breve tempo (qualche giorno o in giornata a seconda del numero delle richieste), il legale fornira’ GRATUITAMENTE un una pre-consulenza di MASSIMA, non vincolante ed a scopo esclusivamente orientativo. Ti verrà comunque indicata la tariffa (tra le tre disponibili : €50,00 € 75,00 ed €100,00) per l’approfondimento con vera e propria Consulenza Legale Online. La tariffa – tra quelle a fondo pagina – sarà indicata sulla base del livello di difficoltà del caso ed allo studio necessario per la sua valutazione. A questo punto deciderai se accontentarti dell’eventuale parere di massima (pre-consulenza) o se acquistare il servizio professionale, pagando con Paypal, Bonifico o ricarica Postepay; Leggi qui le Condizioni generali dei Servizi Legali Online prima di acquistare.