Gio. Gen 28th, 2021

Buongiorno avrei il seguente problema, ho un negozio di abbigliamento e conduco in locazione un immobile con contratto di locazione commerciale ormai da quattro anni. Ho scoperto da poco che il proprietario dei locali ha realizzato parte della metratura degli stessi in modo abusivo, dunque la superficie che occupo in parte non sarebbe regolarmente dichiarate. Mi domandavo se posso chiedere al locatore una riduzione del canone ed anche la restituzione di parte di quanto pagato fino ad ora . Grazie

Buongiorno a te, debbo premettere che più volte la giurisprudenza, anche recente si è occupata di abusi edilizi, stabilendo, in modo pressoché unanime – per casi perlopiù legati a locazioni abitative – che l’eventuale irregolarità edilizia dell’immobile locato non è motivo di l’illiceità dell’oggetto del contratto, poiché il requisito della liceità dell’oggetto cui ha riguardo l’art. 1346 c.c. non va riferito al bene in sé, ma alla prestazione (Cassazione Civile n. 4228/99), donde il contratto di locazione sarebbe salvo e vincolante a tutti gli effetti. (Cassazione Civile 8108/2003, 22312/2007, 12983/2010).
Differente è il caso, quale quello che proponi, della locazione con usi diversi da quello abitativo nei quali, come è noto, l’idoneità all’uso convenuto è essenziale al godimento del bene, ed è intimamente legata ai provvedimenti autorizzativi e abilitativi rilasciati dai Comuni per lo svolgimento di determinate attività commerciali e professionali in genere. In tale direzione la giurisprudenza italiana si è spesso pronunciata a favore del conduttore – in locazione ad uso commerciale con abuso edilizio – affermando che, in applicazione del precetto di cui all’art. 1575 n. 2 c.c. (secondo cui il locatore deve mantenere la cosa locata “in stato da servire all’uso convenuto”) il locatore deve garantire non solo l’avvenuto rilascio, da parte delle autorità, di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, relative alla destinazione di uso del bene immobile oggetto del contratto, ovvero la stessa agibilità, ma anche il loro persistere nel tempo ( si veda la recentissima Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, 15 marzo 2012, n. 3726) Ne consegue che, ove venga per qualsiasi motivo sospesa l’efficacia dei suddetti provvedimenti e il conduttore venga a trovarsi nell’impossibilità di utilizzare l’immobile per l’uso pattuito- ovvero quando il conduttore viene a conoscenza dell’abuso -, sussiste inadempimento del locatore (Cass., 19 luglio 2008, n. 20067 cfr., fra le tante, Cass. civ. Sez. 3, 21 dicembre 2004 n. 23695; Idem, 13 marzo 2007 n. 5836; Idem, 25 maggio 2010 n. 12708).
Si può dunque affermare, con riferimento alla giurisprudenza dominante, che se non può escludersi che l’immobile privo di licenza di abitabilità e/o agibilità possa essere oggetto di una valida costituzione di rapporto locatizio, tuttavia, se taciuta dalla proprietà, questa situazione legittima il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno (cfr. Cass., 21/12/2004, n. 23695; Cass., 5/11/2002, n. 15489; Cass., 10/8/2001, n. 11055; Cass., 12/9/2000, n. 12030; Cass., 16/9/1996, n. 8285).
Se ne deduce quindi che il contratto di locazione in esame può definirsi validamente concluso, ed i canoni pagati non ripetibili, avendo pacificamente esercitato l’attività per anni. Tuttavia il Locatore, non avendolo consegnato/mantenuto in stato da servire (anche tecnicamente) all’uso convenuto, versa in stato di grave inadempimento tale da legittimare – se ritieni opportuno -una azione di risoluzione del contratto con richiesta di risarcimento del danno (da individuarsi principalmente nella perdita di avviamento e reddito che conseguirebbe ad uno spostamento di ubicazione in altro loco),
In conclusione, la mia opinione è che la situazione dei locali che conduci in locazione pare comunque precaria e potrebbe subire da un momento all’altro una chiusura o menomazione parziale per ordine dell’Autorità amministrativa da chiunque e comunque allertata circa gli illeciti commessi in fase di costruzione. Non è possibile, se non per volontaria concessione del locatore, chiedere restituzione, anche solo in parte, de i canoni già corrisposti per gli otto anni di conduzione dell’immobile. Sarebbe possibile, chiedere una semplice revisione del canone per accordo con il proprietario, tuttavia tieni conto sei chiedi una diminuzione del canone sulla base dell’abusività degli immobili non si potrà poi chiedere la risoluzione contrattuale nel caso in cui il Comune intimi la chiusura totale o parziale dell’attività, poiché si giuridicamente accettato proprio questo rischio.
E’ sempre possibile, vista l’irregolarità urbanistica taciuta al momento della conclusione del contratto, promuovere una azione di risoluzione del contratto e contestuale risarcimento del danno, si evidenzia in questo caso come di certo occorrerebbe trovare immediatamente un altra ubicazione per l’attività, intimare la risoluzione al proprietario e, in secondo luogo, sobbarcarsi costi e tempi dell’azione giudiziaria per l’accertamento della risoluzione seppure con ottime prospettive di successo.

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Avv. Andrea FucciArticolo scritto da Avv. Andrea Fucci (172 Posts)

Nato a Carmagnola (TO) il 08/01/1973, Avvocato Civilista iscritto presso l’Ordine di Pinerolo (TO); AREE TEMATICHE DI COMPETENZA: commercio elettronico, condominio, contratti in genere,diritti del consumatore, diritti reali, diritto agrario, diritto amministrativo, diritto commerciale, diritto del lavoro, diritto della proprietà immobiliare, diritto di famiglia, fallimento, infortunistica stradale, locazione/sfratti, marchi/brevetti, successioni ereditarie; Fondatore e responsabile del sito www.lexconsulenza.it; dr.fucci@gmail.com ;


Avv. Andrea Fucci

By Avv. Andrea Fucci

Nato a Carmagnola (TO) il 08/01/1973, Avvocato Civilista iscritto presso l’Ordine di Pinerolo (TO); AREE TEMATICHE DI COMPETENZA: commercio elettronico, condominio, contratti in genere,diritti del consumatore, diritti reali, diritto agrario, diritto amministrativo, diritto commerciale, diritto del lavoro, diritto della proprietà immobiliare, diritto di famiglia, fallimento, infortunistica stradale, locazione/sfratti, marchi/brevetti, successioni ereditarie; Fondatore e responsabile del sito www.lexconsulenza.it; dr.fucci@gmail.com ;

2 thoughts on “Abuso Edilizio e Locazione commerciale, quale soluzione?”
  1. ho un caso analogo a quello descritto
    sono stato al SUAP e asl per chiarimenti ed avere delucidazioni in merito alla procedura da seguire per recedere dal contratto.
    il loro commento è stato che la documentazione inviata era sottoscritta da me e che in buona fede e pensando che con il relativo subentro non ci fossero problemi di alcun tipo
    Oggi scopro un contratto vessatorio, un’ agibilità risalente al 1996, uno stato dei luoghi non conforme a quanto dichiarato nei vari elaborati presentati agli organi competenti.
    come mi devo comportare considerando che continuom a pagare l’affitto avendo il locale chiuso per timore di sanzioni

    grazie urgente

  2. Dopo 29 anni al commercio decido di vendere l attività ma il locale (con regolare contratto di locazione) costruito nel 1955 ha un bagno più piccolo di 2 metri rispetto alla planimetria catastale quindi gli acquirenti hanno paura di non poter continuare con l attività. Il locatore dice che basta un certificato richiesto già al comune e poi firmato da lui . Ora le chiedo se faccio il contratto di cessione d azienda e loro un nuovo contratto d affitto ma se per irregolarita il comune lo farà chiudere chi ne risponde del danno? Ed eventualmente se non riesco a venderlo posso chiedere danni al proprietario dell immobile. Grazie

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